초록 close

집행채무자 소유 아닌 부동산이 경매에서 매각되어 매각대금이 채권자에게배당됐는데 후일 그런 사정이 밝혀진 경우 매수인의 피해를 보상하는 방법에관해 판결례가 통일돼 있지 않다. 일부 판결은 배당받은 채권자가 부당이득으로 반환해야 한다고 하고, 다른 판결은 민법 제578조, 제570조가 적용되어 채무자가 1차적으로, 배당받은 채권자가 2차적으로 담보책임을 져야 한다고 한다. 이 문제의 근저에는 경매에서 채무자 소유 아닌 부동산이 매각되었을 때그 경매절차가 무효인가 아닌가 하는 더 큰 문제가 존재한다. 경매절차가 무효인지는 채무자, 채권자, 매수인에게만 영향을 미치는 것이 아니라 목적 부동산에 이해관계를 가진 가압류⋅가처분권자, 저당권자, 임차인, 조세채권자에게도 직접 영향을 미친다. 경매는 채권자의 신청에 따라 국가가 공권력을 행사하여 채무자로부터 재산처분권을 빼앗아 주도적으로 매각하고 매각대금을 채권자에게 분배하는 절차이다. 경매절차에서 최고가 입찰인이 매수 신고하는 방식으로 청약하고 집행법원이 매각허가결정을 하는 방식으로 승낙함으로써 사법상 매매계약과 유사한 법률관계가 생기고, 그런 이유로 민법은 제578조에서 채무자에게 담보책임을 인정한다. 그러나 이런 담보책임은 경매절차가 유효한 경우에만 성립하는 것으로 한정해야 한다. 경매절차가 아무리 법률 규정에 맞게 진행됐더라도매매 목적물 자체가 채무자 소유가 아니라서 애초부터 매수인의 목적물 취득이 불가능했다면 경매절차는 무효로 봐야 하고 담보책임 규정을 적용해서는안 되기 때문이다.


If real estate that is not owned by the debtor was sold at an auction anddistributed to the creditors, and such circumstances are later revealed, the judgmentson how to compensate the buyer’s damage contradict each other. Some judgmentssay that the creditor who received the dividend must return it as an unjustenrichment, while other judgments say that Articles 578 and 570 of the Civil Codeare applied, so that the debtor and the creditor who has received the dividend areliable for Liability for Warranty. At the root of this problem exists the question ofwhether the auction procedure is invalid when real estate that is not owned by thedebtor is auctioned. Whether the auction procedure is invalid or not affects not onlydebtors, creditors, and buyers, but also mortgage holders, and tenants who have aninterest in the target real estate. The auction is a procedure in which the state exerts public power at the requestof the creditor, takes the right to dispose of the property from the debtor, leads thesale, and distributes the sale price to the creditor. In the auction procedure, it isdifficult to deny that a legal relationship similar to a sale contract is formed by thecourt’s acception to the offer by the highest bidder. Therefore, in Article 578 of theCivil Code, the debtor is recognized to be liable for warrant liability. However, Ithink that this liability should be limited to that only when the auction procedure isvalid. This is because the auction procedure should be considered invalid if thepurchaser’s object acquisition was impossible from the beginning because the objectof sale itself was not owned by the debtor.