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임대주택의 분양전환은 건물주에게는 상당한 이익을 가져다줄 수 있지만, 다른 당사자들에게는 정반대의 효과를 낳을 수 있는데, 특히 주택소비자에 해당하는 임차인의 입장에서는 자신들이 살고 있는 아파트를 구입할 여력이 없거나 아예 구매의사가 없는 때에는 부득이 다른 살 곳을 찾지 않으면 안 되는 곤란함을 초래하곤 한다. 이러한 이익의 충돌 상황에는 입법부와 사법부의 개입을 필요로 하는 경우가 많은데, 분양전환이 있으면 필연적으로 임대주택의 공급을 줄어들기 때문에, 자기가 살던 곳에서 나갈 수밖에 없게 된 임차인이 기존의 위치 좋고 비록 낡았지만 튼튼했던(그렇지만 그렇기 때문에 분향전환의 주된 대상이 되었던) 임대아파트를 대체할만한 다른 집을 찾기가 더욱 어려워지고, 경우에 따라서는 이러한 어려움이 심각한 사회적, 심리적 문제점을 야기할 수 있기 때문이다. 공공의 이익을 위하여 분양전환을 통제해야 한다는 입법에 대한 압박이 계속해서 있어왔기 때문에 미국이나 독일, 오스트리아와 같은 대부분의 선진적인 법제에서는 기존 임차인에게 자신들의 임대아파트가 분양될 경우에 선매권을 부여하거나 분양아파트의 양수인에게 기존 임대인(양도인)의 법률상 지위가 당연히 이전되도록 하는 식의 임차인 보호 장치를 마련하였다. 우리나라의 주택임대차보호법에도 분양통제에 관한 맹아적 조항이 없는 것은 아니지만, 중대한 문제를 대처하기 위해서는 개선이 필요하다. 그래서 본 논문에서는 임차인의 이익을 보호하기 위하여 시급하게 필요한 입법조치가 필요함을 제안하였다.


Conversion of rental housing to unit ownership perhaps brings substantial profits to the building owner, while often giving rise to completely reverse effects to others involved, including vulnerable customer-tenants who are unable or unwilling to purchase the apartments they occupy and are thus forced to find alternative accommodation. The conflict of interests needs a legislative or judiciary intervention, for each conversion reduces the available rental accommodation, thereby increasing the hardship of displaced tenants seeking comparable alternative accommodation to replace well-located, old, but nevertheless solid rental apartments that are the prime target for conversion, which can lead to serious sociological and psychological problems. There has been genuine pressure on the legislature to control conversion for the benefit of the public, hence mostly advanced legal systems, such the United States, South Africa, Germany and Austria, granting existing tenants a right of pre-emption on conversion of their rental apartments into sectional ownership as well as devising tenant protection through ex ipso transfer of existing landlords’ legal status to purchasers. The Korean Housing Lease Protection Act currently contains some drops of conversion control but needs to be improved in crucial matters. This article therefore puts forward several necessary legislative measures for efficient protection of tenants’ interests.