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전세 제도는 조선 후기부터 주로 도시에서 건물에 관하여 이용되어 온 관습상의 제도로서 민법의 제정과 함께 물권의 일종으로 편입되었으나, 본래적 의미에서의 전세권은 거래 현실에서 많이 이용되고 있지 않다. 그런데 최근 들어 채권을 담보하기 위한 목적으로 설정되는 전세권의 이용이 늘고 있고, 그와 같은 전세권에 저당권을 설정하여 투하자본을 회수하는 방식도 이용되고 있다. 위와 같은 채권담보전세권 및 그에 설정된 전세권저당권에 대하여 대법원 2014. 10. 27. 선고 2013다91672 판결은 채권을 담보하기 위한 목적으로 설정된 전세권과 그에 설정된 전세권저당권이 유효함을 전제로, 전세기간이 만료된 경우 전세권저당권자는 전세권자의 전세금반환채권에 대한 물상대위의 방식을 통해 우선변제를 받을 수 있고, 이때 전세권설정자는 전세권저당권자가 전세권이 담보하는 기본계약관계에 대하여 악의인 경우 그 계약관계에 기한 공제주장을 할 수 있으며, 나아가 전세권설정시에 이미 전세권자에 대한 채권이 발생하였고 그 변제기가 전세기간 만료시와 동시에 또는 먼저 도래하는 경우 전세권설정자는 전세권저당권자를 상대로 위 채권을 자동채권으로 하는 상계주장을 할 수 있다고 판시하였다. 채권담보전세권 및 그에 전세권저당권이 설정된 경우 전세권설정자와 전세권자 및 전세권저당권자 상호간에 대립하는 이해의 조정에 관한 문제가 생기는데, 기본적으로 위와 같은 형태의 전세권 및 전세권저당권이 유효하고, 악의의 전세권저당권자에게 기본계약관계에 기한 공제주장이 가능하며, 전세권설정시 이미 발생한 자동채권의 변제기에 따라 상계주장도 가능하다는 대상판결의 판지에 찬성한다. 그러나 전세기간 만료 후 전세권저당권의 실행방법에 관하여, 전세기간이 만료된 경우 전세권은 용익물권성이 소멸하고 담보물권성과 전세금반환채권만이 남게 되어 전세권저당권이 실질에 있어 ‘전세권부 채권에 대한 질권’과 유사하다고 할 것이므로, 채권질권의 규정 중 제3채무자의 존재를 전제로 하는 규정을 유추적용하여 전세권자의 전세권설정자에 대한 저당권 설정통지를 조건으로 전세권저당권자의 전세권설정자에 대한 직접 청구를 인정함이 타당하다. 그와 같은 방식에 의할 경우, 저당권 설정통지를 기준으로 그 이전에 발생한 기본계약관계에 기한 공제주장 등은 전세권저당권자의 선·악의를 불문하고 인정되고, 설정통지 이후의 부분에 관하여는 악의의 전세권저당권자에게만 주장할 수 있으며, 기본계약관계와 무관한 별개의 원인에 기한 상계주장은 저당권 설정통지시를 기준으로 그 이전에 발생한 자동채권으로서 그 변제기가 전세기간 만료시와 동시에 또는 먼저 도래하는 경우에만 전세권설정자에게 상계에 대한 합리적 기대 이익이 있다고 보아 허용된다고 할 것이다.


Chonsegwon is a right on real property peculiar to Korea, which dates back to the late Chosun Dynasty. Any person holding Chonsegwon is entitled to use the real property and to obtain the repayment of deposit (‘Chonse money’) in preference to other creditors of Chonsegwon settlor (Civil Act of Korea Article 303). Moreover, the person having Chonsegwon may establish mortgage on Chonsegwon, and if so, the mortgagor cannot take any action to extinguish the Chonsegwon without consent of the mortgagee (Articles 306 and 371). The Supreme Court of Korea’s ruling on October 27th, 2014 (2013da91672) deals with a case regarding Chonsegwon mortgaged. In the case, mortgagee on Chonsegwon demanded that Chonsegwon settlor returns the Chonse money directly to the mortgagee, and the Chonsegwon settlor made a set-off defense to the claim. The Supreme Court ruled that (ⅰ) Chonsegwon mortgaged is valid even if it is established to secure claims other than the Chonse money; (ⅱ) when the duration of Chonsegwon is expired the mortgage on it also extinguishes, so the mortgagee must exercise mortgage against things other than Chonsegwon itself; and that (ⅲ) if mortgagee receives an order of collection upon Chonse money claim, as a matter of principle, Chonsegwon settlor’s set-off defense against the mortgagee is not permitted. This article briefly introduces the concept of Chonsegwon and mortgage on it, and then criticizes the Supreme Court’s decision mentioned above, especially on how Chonsegwon mortgaged should be executed after the expiration of the Chonsegwon. Furthermore, on the premise that the Chonsegwon mortgagee can directly ask the Chonsegwon settlor to return Chonse money to him, the author examines the possibility of set-off defense claimed by the Chonsegwon settlor, balancing conflicting interests of three parties; the Chonsegwon settlor, Chonsegwon mortgagor, and the Chonsegwon mortgagee.