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주거용 집합건물은 주거용 단독건물에 준하여 엄격하게 그 독립성을 요구하지만, 상업용 집합건물은 수차례 개정을 통하여 그 구분소유권의 취득요건을 완화하였다. 즉 상가는 구분소유의 기초가 되는 벽이 없더라도 단지 바닥면적을 기준으로 관념적 선, 표지에 기초하여 소유권의 득실변동이 이루어질 수 있으며, 이는 구분점포(‘오픈상가’)에서 두드러진다. 관련 조항이 집합건물법 제1조의2이다. 상가집합건물은 분양이나 분양 이후 영업활동에 따른 공간의 분할이나 합체의 필요성도 크고 실제 빈번하게 이루어져 오고 있지만 이에 대한 규율이 쉽지 않다. 구분소유자의 구분등기도 구조상 독립성 결여로 현재 용이하지 않다. 그리고 구분점포의 경우 금융의 편의를 위해 담보물로 제공되는 경우가 빈번한데, 이 경우 법원도 그 담보물권관계는 인정해 주지만, 담보물권의 실행단계에서 건물 일부의 구조상 독립성 결여를 이유로 경매개시가 곤란하다는 입장이다. 이에 관한 대법원의 판단으로는 대상 결정 1:대법원 2010. 1. 14.자 2009마1449결정, 대상결정 2:대법원 2011. 9. 29.자 2011마1420 결정) 등이 있다. 대상결정 1은 구조상 독립성이 없는 구분건물에 설정된 담보권의 효력에 관한 판단이다. 구조상 독립성을 갖춘 구분건물에 대하여 구분등기가 이루어진 다음 1동의 건물 중 일부의 구분건물 사이에 구조상의 구분이 소멸되었는데, 말소등기 등이 이루어지지 않아 종전 전유부분에 저당권 등 담보권이 설정된 경우에 그 담보권의 효력이 문제되었다. 대법원은 구조상 독립성을 갖추지 못한 구분건물에 대하여 구분등기가 되고 그 등기에 기초하여 저당권 등 담보권이 설정된 경우, “구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립할 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 매각허가를 받고 매수대금을 납부하였다 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 매수인은 소유권을 취득할 수 없다.”고 하였다. 그런데 집합건물법 제1조의2의 요건을 갖추지 않고서 구분점포로 구분등기가 이루어진 경우에 구분소유권은 인정되지 않지만, 동법은 구분점포의 구조상의 독립성을 완화하고 있고, 구분점포의 경계표가 견고하게 부착되어 있는지를 실질적으로 심사하여 구분점포의 건축물대장 및 보존등기의 가능성을 여과해 주는 장치가 현행법상 없다는 문제가 있다. 구조상의 독립성은 물적 지배의 범위를 명확히 하기 위한 것인데, 구분점포의 건축물대장·건물의 도면 등에 의하여 이를 명확히 할 수 있고 복원도 용이하다. 따라서 경계표지가 없는 구분점포의 등기도 허용하는 방안으로 판례의 변경이나 입법이 요망된다. 대상결정 2에서는 대상결정 1과 같이 구조상 독립성을 갖추지 못한 것에 더하여 용도가 판매시설에서 무도장으로 변경된 사안이다. 구분점포의 경우는 구조상 특수성을 가지므로 구조적 독립성을 갖추지 않는 경우에는 그 용도를 법률로 판매시설 및 운수시설로 제한하고 있어서 일정 용도 외의 다른 용도로 변경할 수 없도록 규정한 것은 강행규정으로 볼 수 있다. 대법원의 판단은 현행 법의 해석에 따른 타당한 결론이라고 보이나, 거래실무에 따른 불편은 결국 법개정을 통하여 해결해야 할 것으로 생각한다. 집합건물법 제1조의2는 제정 당시 법무부의 반대의견과 실무의 찬성의견을 적절히 조정하여 법원에서 제안한 절충안이 결국 의원입법으로 발의되어 통과된 개정조항이다. 따라서 법리적인 면에서 불충분한 점이 발견되고, 현실에서 실효적인 법규범으로 작용할 수 없다는 한계를 드러내고 있기에 현실에 맞도록 개정할 필요가 있다고 본다. 이와 관련하여 주요 외국의 법제와 판례 등 비교법적 논의가 참고가 될 수 있다. 건물이 독립한 부동산으로서 우리나라와 유사한 법제를 가진 일본에서는 이미 하위법령이나 판례에서 구조상의 독립성이 완화되어 가고 있는 추세이며, 건물이 독립한 부동산으로 원칙적으로 인정되지 않는 다른 유럽이나 미국에서도 참고할 만한 법리가 발견되고 있다. 독일에서 차고에 대한 규율, 프랑스에서 공간에 대한 ‘lot’의 규율은 구조상 독립성을 넘어서는 법리이다. 이에 기반하여 집합건물법 제1조의2를 살펴보면, 면적제한이나 용도제한을 좀 더 완화할 필요가 있다고 본다. 당시 입법자료에서 이러한 제한은 개별점포가 이용상의 독립성을 이유로 무한정 구분되는 것을 막기 위한 것으로 보인다. 그러나 나머지 요건만으로도 그와 같은 목적을 달성할 수 있다. 따라서 구분점포의 용도가 건축법 제2조 제2항 제6호의 판매 및 영업시설이고, 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하고 있으며, 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 부착하고 있다면 바닥면적에 관계없이 구분소유권(이른바 평면구분소유권)을 인정하는 것이 바람직하다는 비판은 타당한 듯 보인다. 다만, 건축도면 등을 적극 활용하는 것이 전제가 되어야 할 것이다.


In Korea nowadays building is dominated by aggregate buildings such as apartments, commercial aggregate buildings. Article 215 of korean civil law provides sectional ownership of building. From 1984 Act on the Ownership and Management of the Aggregate Buildings(hereinafter referred to as “Act on the Aggregate Buildings”) has been providing the sectional ownership of building. The separability of a building is decided by two standards: the separability in structure and the separability in use. Act on the Aggregate Buildings provides the legal ground to these standards: The Article 1 of the Act says “Whare several sections, into which one building is structurally divided, may be independently used, each section may be the object of independent ownership under this Act. It requires both the separability in structure and the separability in use. Article 1-2 of the Act, however, amended in 2003, provides that sectioned stores may be the object of ownership, respectively under conditions stipulated by this Act-use restriction(commercial facilities and transportation facilities) and floor space restriction(not less than 1,000㎡). Furthermore, it added that the marks cleary demarcating the boundaries on the floor shall be firmly installed, and the marks of building numbers assigned for each sectioned store shall be attached firmly. Shortly, strict requirement of the separability in structure can be softened in special case of the some sectioned stores in the light of special needs for transactions and practice. The reform 2003 is like to reflect the theory of abstract boundaries. The problem is that reform leaves something to be desired for transaction and practice. This article reviews 2 leading cases(Supreme court 2010. 1. 14. Ja 2009ma1449, Supreme court 2011. 9. 29. Ja 2011ma1420) regarding the two most important points; one, object of ownership and the other, use restriction. Actually we could agree the decision of supreme court under the interpretation of present legal system and the gap of the law in case of combination of sectional shops. Lastly, we come to the bread-and-butter issues for reform of Act on the Aggregate Buildings. The best policy is granting the court to screen practically in case of division and combination of sectioned stores. Alternative solution is reforming Article 1-2 of the Act. Unreasonable and unnecessary restriction, that is, use restriction and floor space restriction should be repealed. Furthermore, it need to add the requirement of the descriptive statement of division which can make ownership and lease relations clear. Thus, Article 1-2 are able to be more softened.