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본 연구는 국세청장이 고시하는 상업용 건물 가액(기준시가)이 과연 시장가격을 적정하게 반영하여 부동산자산 가치에 상응하는 과세가 되는지 과세의 공평성을 규명하는데 목적이 있다. 2011년 국세청장이 고시한 서울시내의 196개의 상업용 건물을 대상으로 감정평가사가 감정한 감정가액을 시장가격으로 자산 가치에 상응하는 정밀한 가격으로 보고 국세청장이 고시한 가액인 기준시가를 과세가격으로 하여 국세청의 과세가 납세자간에 공평과세 되는지 검증하였다. 검증방법은 과세평가의 형평성을 검증하는데 유효하게 이용하는 비율분석모형, IAAO 모형, CHENG 모형, KOCHIN & PARKS모형 그리고 BELL모형 등을 이용하였다. 분석 결과 국세청장이 고시한 가액이 건물의 자산 가치에 상응하게 과세되고 있지 않아 납세자간에 불공평하게 과세되고 있다는 것을 밝혔다. 자세한 내용은 다음과 같다. T-test 결과 국세청 과세가격의 정밀도가 낮아 불공평과세의 가능성을 내포하는 것으로 분석되었다. 이것을 비율모형으로 분석하면 대략 32%의 과세대상이 불공평하게 과세되고 있음을 알 수 있다. 공평성 여부를 측정하는 이론모형 IAAO모형, CHENG모형, KOCHIN & PARKS모형 그리고 BELL모형 등 모든 모형에서 수직적 불공평이 있으며 역진적 불공평이 있는 것으로 검증되었다. 따라서 과세관청인 국세청은 고시하는 상업용 건물에 대한 기준시가는 더 정밀하고 정확하게 평가하여 고시해야 납세자간에 불공평 과세가 개선될 것으로 판단된다.


The standard of assessment is referred to as the quantity or price of the object for taxation that becomes the basis for estimating the tax amount directly according to the Tax Law. The standard of assessment can accurately be measured as the actual transaction value at the stage of transaction in taxes on real estate but it does not exist at the stage of possession. Therefore, only the accurate valuation of real estate can achieve fair taxation. This research was intended to investigate whether the assessed value is fairly officially announced by the Director of the National Tax Service and contributes to fair taxation compared to the market value by making the comparison between the assessed value of the commercial building officially announced by the Director of the National Tax Service and its market value. For this purpose, it attempted to set the appraised value, conducted by the appraisal firm for 196 commercial buildings located in Seoul officially announced by the Director of the National Tax Service in 2011, as the market value and the price officially announced by the Director of the National Tax Service as the assessed value and make an empirical analysis of them through ratio analysis, IAAO model, CHENG model and the like. As a result, it was found that the assessed value of the commercial buildings officially announced by the Director of the National Tax Service was vertically unfairly assessed.