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부동산자본이득에 대한 과세는 행정력의 한계 등으로 인하여 이상적인 과세제도에서 벗어나 있어 논란이 많다. Haig-Simons의 소득개념에 의하면 소득은 일정기간 이루어진 소비의 시장가치와 순자산가치 변동액의 합계가 된다. 평등과세를 위해서는 실현된 부동산자본이득은 물론이고 미실현된 자본이득도 과세대상이 되어야 한다. 그렇지만 현행 소득세법은 부동산평가 및 유동성확보라는 현실적 어려움을 감안하여 실현주의를 채택하고 있다. 실현주의의 채택은 과세이연 및 과세누락, 동결효과, 명목가치에 대한 과세 등의 문제를 야기하고 있다. 부동산자본이득은 그 발생에도 불구하고 소유자가 처분할 때까지 과세이연되며, 과세이연된 자본이득은 소유자의 사망시에 영구히 과세누락된다. 이러한 과세이연 및 과세누락으로 인하여 소유자가 부동산을 계속보유하게 되는 동결효과가 발생한다. 과세소득의 계산에 있어서도 물가상승분을 세밀하게 반영하지 않아 명목소득에 대한 과세가 발생할 수 있다.또한 현행 소득세법에 의한 과세를 보면 자본이득이 일반소득과 달리 취급하고 있다. 이러한 문제점에 대한 근본적인 해결책은 완전한 발생주의의 채택이다. 발생주의의 채택은 실현주의에 따른 문제들을 해결하고 부동산자본이득에 대한 평등과세를 달성할 수 있다. 현재 우리나라는 부동산가격공시제도 및 실거래가신고제도를 시행하고 있으므로 평가문제는 해결될 수 있으며 유동성문제 또한 납부이연을 통하여 해결될 수 있다. 다만 발생주의의 채택이 인식의 부족, 정치적 부담 등으로 인하여 현실적으로 어렵다면, 차선책으로 실현주의 자체는 유지하되 자본이득에 대한 우대 또는 중과를 폐지하고 물가상승분을 소득계산에 반영하는 등의 과세구조를 합리화하는 것이 타당하다.


Taxation for Real Estate Capital GainsBecause the current taxlaw treatment of capital gains which attributable to the administrative restraint or the tax policy considerations other than fairs is deviated from the ideal income tax, there has been many arguments about capital gains taxation, According to Haig-Simons, income can be described as the sum of consumption plus accumulation during the taxable periods. So to accomplish tax equality, all capita gains should be taxed regardless realized or unrealized. But current law taxes only realized capital gains, because there are the problems of valuation and liquidity for unrealized capital gains taxation. The adaptation of realization rule inevitably leads to tax deferral which eventually come up to eternal exemption from taxation at death, lock-in effect, nominal value taxation. And the current taxlaw treats capital gains differently with ordinary income. To solve these problems eventually, the realization rule should be abolished and the accrual rule should be accepted. Now all the price of real estate is announced annually by government and persons who trade real estate should file the trading price, so the problem of valuation can be solved. And the problem of liquidity can be solved by deferring tax payment with interest until realization. If adaptation of the accrual rule is difficult according to lack of recognition and political burden, improvements other than accrual taxation can be possible as second best, that is to abolish preference or excessive taxation for capital gains and to reflect inflation effect in calculating capital gains.