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젠트리피케이션은 중산층 및 상업개발자들이 쇠퇴한 도시내부를 복구하고 그 기능을 향상키는 것을 말하며, 중산층의 전입에 따른 기존 저소득층의 전출을 야기하는 현상이다. 본 연구의 목적은 서울의 젠트리피케이션을 발생시키는 요인을 계량적으로 밝혀내는 것이다. 서울의 젠트리피케이션을 설명하기 위한 방법으로 상관분석, 인자분석, 그리고 단계적 회귀분석의 계량적 기법이 사용되었고 그 연구범위는 서울의 522개 행정동을 바탕으로 하며 대상시점은 1990년과 2000년을 비교하였다. 분석결과는 서울의 젠트리피케이션이 주로 지가의 변화, 인구학적 변화, 경제기반의 변화 및 제도적 정책의 변화에 의해 발생되며, 서울의 젠트리피케이션이 지대격차와 후기산업도시 논제 및 인구학적 변화논제로 설명가능하다는 점에서 서구 도시에서 발생하는 젠트리피케이션의 발생유형과 유사하다는 결론을 얻었다. 본 연구는 정책적으로 젠트리피케이션이 지방정부의 세수입을 증대시키고 중산층을 근교가 아닌 도시내부로 유인하는 하나의 대안적 방법이 될 수 있음을 제안한다.


Gentrification is the restoration and upgrading of deteriorated urban property by the middle class and commercial developers, often causing displacement of low income people. The purpose of this study is to examine what the driving forces of gentrification in Seoul are. It offers an empirical analysis of gentrification in the 522 administrative dong of Seoul in 1990 and 2000 using correlations, factor analysis, and stepwise regression. It reveals that gentrification in Seoul is mainly affected by the changes in the land values, demographics, economic base, and institutional policy, excluding housing type and ownership. Collectively, the results of my theoretical and empirical investigations show that gentrification in Seoul has the same pattern as Western cities in that the rent gap and post-industrial city status theses are applicable to explain gentrification in Seoul. It suggests gentrification as an alternative method for raising urban tax revenues and inducing the Korean middle class into the inner city of Seoul.