초록 close

정부는 재건축 개발이익 환수 방안으로 임대주택 의무건설 제도를 도입할 예정이다.본 논문에서는 임대주택 의무건설 제도가 재건축 주택시장에 어떤 영향을 미치는가를 살펴보았다. 먼저 임대주택 의무건설 방안은 토지지분 감소에 의한 비용 건축비 부분 보상에 따른 비용 그리고 사회적 혼합에 따른 자산가치의 하락이라는 비용을 발생시킨다. 임대주택 의무건설에 따른 재건축 비용의 증가는 재건축 시기를 지연시키는 효과를 가져온다. 여기서는 임대주택 의무건설에 따른 재건축 시기 지연효과를 측정하기 위해 실물옵션모형(Real Option Model)을 사용하였다. 재건축 시기의 지연효과는 기존 용적률과 신규 용적률간의 차이 주택가격의 상승속도 재건축 비용의 상승속도 등에 의존한다. 추가적인 건축비용과 재건축 시기의 지연은 재건축 대상 주택가격을 하락시키는 요인으로 작용한다. 그러나 재건축 시기가 지연됨에 따라 해당 지역에서 주택공급이 규제 이전보다 줄어들게 되어 임대료가 상승하게 되고 이로 인해 주택가격은 규제 이전보다 더 빠르게 상승한다 다행히 재건축 이후에는 용적률 인센티브로 인해 주택공급이 규제 이전보다 늘어나기 때문에 주택의 가격상승률은 규제 이전보다 하락하게 된다.


Ministry of Construction and Transportation is to enforce a regulation for imposing duty to construct rental housing upon a reconstruction partnership, which is a commercial unity organized to reconstruct partners' houses. The purpose of the article is to analyse the regulation's effect on reconstruction housing market, especially reconstructing timing and reconstructing housing price. First, the regulation give rise to cost - decline in share of land ownership, partial compensation on construction expense, fall in housing price caused by social mix. Second, the cost induced by the regulation results in an effect on delaying reconstructing timing. This article measures the effect by Real Option Model. The effect is dependent on FAR(Floor Area Ratio) permitted by government before and after reconstructing, increasing rate of housing price and constructing expense. Third, the additional cost and delaying of constructing timing due to the regulation cause a decline in reconstructing housing price. But the increasing rate of housing price is faster than before enforcing the regulation because the supply of new housing cuts down. Fortunately, after completion of reconstructing the increasing rate of housing price is slower because of FAR incentives permitted as a compensation for the regulation.